In einer wirklich knappen Twitter-Abstimmung zur Positionsanalyse KW 15/21 hat es diesmal tatsächlich Hamborner REIT geschafft, 2 Votes mehr zu erlangen.

https://twitter.com/blogsparen/status/1378781638704922628

Um die Spezialform „REIT“ zu verstehen, ist es zunächst sinnvoll, zu wissen, mit welchen Assetklassen man grundsätzlich Immobilieneigentum erwerben kann:

Direktinvestition in „Real Estate“

Die einfachste aber zugleich auch komplizierteste Form des Immobilieninvestings ist der Kauf einer Immobilie selbst. Hierbei ist aber zu beachten, dass dies kapital- und zeitintensiv ist, ggfs. hohe Kreditkosten verursacht und weitergehende Risiken eingegangen werden müssen. Hierzu zählen das Werthaltigkeitsrisiko, Veräußerungsrisiko oder Mietertragsrisko. Eine solche Transaktion muss daher von langer Hand geplant und umgesetzt werden und eignet sich nur für einen kleinen Kreis von Investoren. Wer kurzfristig liquide bleiben will oder muss, findet hier nicht das richtige Asset. Ein Verkauf ist oft langwierig und mit Kosten (z.B. Makler) und Aufwand verbunden. Zudem muss in der Regel eine Spekulationsfrist eingehalten werden, um steuerliche Privilegien in Anspruch nehmen zu können. Es ist ein Totalverlust der Anlage möglich, z.B. wenn ein „Messi“ die Immobilie unbewohnbar macht.

Offener Immobilienfonds

Bereits wesentlich liquider ist die Anlage in einen offenen Immobilienfonds (so er denn nicht wegen Liquidierung geschlossen wird). Hierbei erwirbt der Anleger analog zu einem ETF oder anderen Investmentfonds Anteile am Sondervermögen, das eine Kapitalanlagegesellschaft (KAG) verwaltet. Offene Immobilienfonds investieren in der Regel in Gewerbeimmobilien. Der Anleger wird aber nicht Anteilseigner der KAG und hat daher auch kein Mitspracherecht bei Anlageentscheidung oder Unternehmenspolitik. Durch das Wesen des Fonds als aktiv gemanagte Anlageform und der Größe der KAG entstehen häufig weitaus größere Kosten als in einem ETF, der Anleger sollte daher nicht mit größeren Renditen als 3-4% p.a. rechnen. Allerdings ist er mit seinem Anteil am Sondervermögen, das separat zu den Unternehmensfinanzen der KAG verwaltet wird, von deren Emittentenrisiko zunächst geschützt. Eine „Pleite“ der KAG führt also nicht unmittelbar zum Vermögensverlust; allerdings ist anzunehmen, dass ein Unternehmen, das die eigenen Finanzen nicht im Griff hat, wohl auch das Geld anderer schlecht verwalten kann. Kauf  der Anteile erfolgt in der Regel direkt bei der KAG, die häufig einen Ausgabeaufschlag, also eine Verkaufsgebühr erhebt. Dir Rückgabe, also Verkauf, kann direkt an die KAG erfolgen, die börsentäglich Ausgabe- und Rücknahmekurse stellt oder auch, soweit ein Markt vorhanden, auch an der Börse. Hier trägt der Anleger aber das Risiko, ggfs. zu niedrigeren Kursen zu verkaufen und hat zudem noch die üblichen Brokergebühren zu tragen. Die offenen Immobilienfonds hatten vor allem in den Nuller-Jahren Konjunktur, viele wurden aber wegen der Finanzkrise 2007/08 im Laufe der Jahre liquidiert. Der Anleger musste dort in der Regel Verluste erleiden.

Der REIT, ein Real Estate Investment Trust

Diese Anlageform erfreut sich besonders in den USA großer und nach wie vor wachsender Beliebtheit, wohingegen hier in Deutschland die Begeisterung in Schach gehalten wird. Das liegt natürlich auch daran, dass REITs wie der Hamborner eine pure Seltenheit sind. Grundsätzlich sind deutsche REITs so reglementiert, dass sie mindesten 90% des Jahresüberschusses an die Anteilseigner ausschütten müssen, um zugelassen zu werden und mindestens 75% der Aktivitäten auf den Immobilienbereich abzielen. Zudem muss ein großer Anteil der Aktien in Streubesitz sein und kein einzelner Investor darf mehr als 10% der Gesamtzahl der Aktien halten. Der große Vorteil des REIT-Anlegers ist die Möglichkeit, durch Aktienerwerb direkt Eigentümer des Unternehmens zu werden und natürlich auch die Steuerfreiheit auf Unternehmensebene. Der Anleger kann auf der Hauptversammlung Einfluss nehmen, zudem seine Anteile börsentäglich kaufen und verkaufen und sein finanzielles Risiko ist auf seine Anteile am Stammkapital begrenzt. Er haftet also nicht mit eigenem Vermögen. Durch diese Konstellation ist es REITs möglich, je nach Anlageuniversum bis zu 10% Dividendenrendite zu erwirtschaften, je nach aktuellem Aktienkurs. In der Regel liefern amerikanische REITs um die 5% Rendite p.a. Anders als im Immobilienfonds ist aber theoretisch ein Totalverlust der Anlage möglich.

Der Hamborner (WKN A3H233)

Bild- und Informationsquelle: hamborner.de

Nach diesem doch längeren Prolog möchte ich mich nun dem Gewinner des Twitter-Votings widmen. Die Hamborner REIT AG ist wie erwähnt eine Rarität in Deutschland. Gegründet wurde sie bereits 1953 als Bergbauunternehmen im Revier. Durch Verkäufe und Neuausrichtungen änderte man 1970 das Geschäftsmodell, sodass der Hamborner fortan als Vermögensverwalter und Immobiliengesellschaft tätig war. Das Geschäft wurde solange spezialisiert, dass man zum 01. Januar 2010 die Zulassung zum REIT bekam und heute im sDAX der kleineren Unternehmen gelistet ist. Ende 2016 war das Immobilienportfolio erstmal mindestens 1 Milliarde € wert. Per 31.12.2020 betrug der Buchwert der Immobilien im Portfolio rd. 1624 Mio €, aufgeteilt auf Bürostandorte, Fach- und Baumärkte sowie Einzelhändler in Innenstädten und stadtnahen Liegenschaften.

Im Jahr 2020 war der Aktienkurs gebeutelt von Corona deutlich eingeknickt, bis Anfang April 2021 gab es aber eine deutliche Erholung auf das 3-Jahres-Niveau. Bereits im Corona-Ausverkauf 2020 habe ich günstig ein Grundgerüst eingekauft, teils aber Gewinne mitgenommen. Mit dem Jahresbericht 2020 hat sich mein Vorgehen bestätigt. Zwar wurden Mieterlöse um 3,6% gegenüber Vorjahr gesteigert und auch die wichtige Kennzahl der „funds from operations“ (FFO), die den Cash Flow beschreibt, erhöhte sich geringfügig. Demgegenüber sank aber der Net Asset Value je Aktie, also der Nettovermögenswert pro Anteil um fast 5%, obwohl auch die Immobilienbewertung in den Büchern auf rd. 1,6 Mrd. € (siehe oben) erhöht wurde. Diese Zahlen sind insgesamt nicht schön, im Gesamtkontext des Seuchenjahres aber mindestens genauso ordentlich wie zu erwarten gewesen. Der Leerstand war 2020 mit rund 1,8% erfreulich niedrig gewesen, könnte aber aufgrund der kommenden Unwägbarkeiten in die Höhe schießen. Für das Jahr 2021 plant das Management mit bestenfalls stagnierenden Zahlen, was der weiterhin unsicheren Marktlage aufgrund von Corona geschuldet ist. Dies betrifft auch den FFO, was wiederum aber auch die Beibehaltung der attraktiven Dividendenzahlung von 0,47€ je Aktie verspricht. Der Vorstand hat bereits angekündigt, einen entsprechenden Gewinnverwendungsvorschlag auf der HV am 29.04.21 einbringen zu wollen. Bei einem tagesaktuellen (12.04.21) Aktienkurs von 9,25% entspricht dies einer Dividendenrendite von ansprechenden rund 5,1%. Für Dividendenjäger nicht ganz unwichtig, zudem kommt die steuerlich interessante Ausrichtung.

Fazit & Ausblick

REITs sind definitiv eine tolle Beimischung für ein auf Ausschüttung ausgerichtetes Depot. Leider ist das Angebot an deutschen REITs eher mager, sodass viele Anleger auf amerikanische Riesen ausweichen, die sich auch noch spezialisieren. Der Hamborner ist aber auf jeden Fall eine tolle Möglichkeit, das Dividendendepot etwas „deutsch“ aufzupeppen, vor allem, weil ich nicht viele nachhaltige Dividenden-Aktien in Deutschland als Alternative sehe. Corona wird auch weiterhin Einfluss auf das Geschäft des Hamborner haben und auch die zunehmende Digitalisierung lässt Büros weniger attraktiv erscheinen, sollten sich mehr Arbeitgeber für ein „Home Office“ Modell entscheiden. Durch Diversifikation in verschiedene Sektoren schafft es der REIT aber, solche Risiken zu minimieren. Ich sehe meine Position daher mittelfristig als Ausbauwert, zumal ich aktuell nur noch mit einer Art Einstiegsposition investiert bin (siehe oben). Ich könnte mir eine Zielgröße von 5% des Dividendendepots vorstellen.

Von JL

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