Wer über Altersvorsorge sinniert, dem fällt vielleicht eine Rentenversicherung, die Riester-Rente oder auch ein Wertpapierdepot ein. Wer nicht über Altersvorsorge sinniert, sollte jetzt aber sofort damit anfangen.

Nachdem wir unser Eigenheim durchfinanziert haben und voraussichtlich Dez. 2021 einziehen werden, musste ich gleich über den nächsten Schritt nachdenken: Vermieter werden. Auch wenn wir dort niemals einziehen werden, die Tatsache, ausschließlich Neubau zu erwerben, wird sich nicht ändern. Zu riskant ist der Zustand einer alten Bausubstanz, zu hoch die Investitionsrisiken. Dabei bin ich über Wohnungen in Planung gestoßen, die die KfW55 Effizienzvoraussetzungen erfüllen. Aber was spielt das für eine Rolle?

EnEv, Effizienz & Co

Grundsätzlich müssen neue Wohnimmobilien in Deutschland nach der neuesten Energieeinsparverordnung (EnEV) von 2016 gebaut werden. Das ist der Mindeststandard, wie energieeffizient die Einheit sein muss. Im Vergleich zu vorhergehenden Verordnung von 2014 muss eine Einsparung von mind. 25% erreicht werden. Besser gedämmte Einheiten hingegen erhalten eine KfW-Effizienzzertifizierung, deren Name (55, 40, 40Plus) dem prozentualen Verbrauch der EnEV 2014 entspricht – es müssen also weit mehr Einsparungen erreicht werden als in der Standarddämmung. Der Bau ist zwar aufwändiger und teurer, die langfristigen Sparpotenziale sollen aber überwiegen. In der Realität ist es aber leider so, dass viele Neubauten auf dem Papier sparsam sind, aber nie durch einen Sachverständigen zertifiziert wurden. Das spielt in meinen jetzigen Überlegungen eine gewichtige Rolle.

Tilgung sparen mit Effizienz und negativer Effektivzins

Da wir mit dem Eigenkapital nach dem Wohnungskauf auf Sparflamme kochen, haben wir uns überlegt, uns die KfW-Förderung für Effizienzhäuser für eine Vollfinanzierung zu Nutze zu machen. Wird ein Objekt also mindestens in KfW55 Bauweise erstellt, kann man einerseits das KfW-Programm 153 (bis 120.000 €, KfW 124 für Selbstnutzer kommt nicht in Frage) in Anspruch nehmen, andererseits gibt es in dieser Effizienzklasse Tilgungszuschüsse von bis zu 18.000 € vom Staat. Anders ausgedrückt: Nimm 120.000, zahl 102.000 € (plus Zinsen) zurück. Da dies auch für Kapitalanleger gilt, haben wir uns auf die Suche nach neuem Wohnraum gemacht, der maximal eben jene 120.000 € kostet. In der Umgebung Frankfurts aussichtslos!

Erweitert auf Deutschland findet man aber ein gutes Dutzend an geförderten Wohnungen, die wir uns nun anschauen werden. Je nach Lage rechnen wir für neuen Wohnraum mit eine Nettokaltmiete von ca. 10-14 €/qm. Da es sich in der Regel um 2-Zimmer-Wohnungen mit 30-40 qm handelt, kalkulieren wir mit Mieteinkünften von rund 400-500€.

Das Darlehen trägt sich selbst

Das Darlehen, zu 100% finanziert durch KfW, kostet in der ersten 10 Jahren (tilgungsfreie Zeit nicht berücksichtigt) monatlich rd. 395€ bei 0,95% p.a. nom. Zinsanteil. Der Effektivzins liegt dank Zuschuss bei -0,31%. Restschuld nach 10 Jahren: rd. 66.000 €. Wenn ich also clever kalkuliere, kann ich auch ohne Mietsteigerungen kostendeckend finanzieren. Zu beachten sind natürlich auch die anfallenden Einkommensteuern und mögliche Zinsrisiken nach 10 Jahren – ein Bausparvertrag könnte Abhilfe schaffen.

Vorausgesetzt, ich habe mindestens stabile Immobilienpreise, kann ich das Objekt nach 10 Jahren für 120.000 € veräußern, habe dazu rund 8.000 € Zinsen bezahlt und rund 48.000€ Mieten brutto sowie den Tilgungszuschuss vereinnahmt. Ohne steuerliche Betrachtung plane ich also zuzüglich der Tilgung von rund 35.000 € mit einem Nettoaufwand von -23.000 € oder knapp -200€ / Monat. Der Wohnungskauf trägt sich also vor Steuern mehr als selbst. Bislang ist es aber nur möglich, den Tilgungszuschuss als Sondertilgung zu bekommen. Weitere Sondertilgungen sind beim KfW-Darlehen übrigens wie in allen anderen Wohnprogrammen nicht mehr möglich – eine komplette Ablösung aber gegen Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung machbar.

Was sich bald ändert

Zum 31.07.2021 werden energieeffiziente Darlehen nicht mehr von der KfW, sondern im Rahmen  der „Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG)“ gefördert. Es ändert sich also nicht nur der Ansprechpartner, auch die Art der Förderung wird modifiziert:

Zusätzlich soll es dann laut KfW möglich sein, den Auszahlungsweg des Zuschusses frei zu wählen. Man kann sich also aussuchen, ob man die Sondertilgung haben möchte oder das Urlaubsgeld 2022.  Zusätzlich wird die Förderung dann auch für gewerbliche Immobilen möglich gemacht, wobei dies wohl eher für andere Zielgruppen interessant ist. Im Einzelfall ist es also abzuwägen, noch bis Sommer bis zur Beantragung zu warten.

Für uns bedeutet es aber: Wir sind auf der Suche nach einem passenden Objekt in dieser Preiskategorie, die wir ausschließlich über KfW finanzieren. Die Konditionen für Kapitalanleger sind einerseits in dieser Finanzierungsgröße unattraktiv und die KfW verlangt weder Aufschläge für Selbstständigkeit oder Vermietung, andererseits gibt es nirgendwo diese attraktiven Zuschüsse.

 

Quelle: KfW.de

Von JL

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