In unserer unmittelbaren Nachbarschaft entstehen aus einem ehemaligen Hofgelände sieben Eigentumswohnungen mit 2 bis 4 Zimmern. Obwohl der qm-Preis sehr hoch ist, haben wir uns entschieden, aus Mietern Eigentümer zu werden. Aber eine Finanzierung ist umfangreich. Im zweiten Teil lasse ich euch teilhaben, wie wir das Geschäftliche angehen – das Emotionale haben wir geklärt. Neubau, nebenan, nachhaltig: Diese drei „n“ haben unseren Wunsch nach Veränderung geprägt. Leider sind die qm-Preise auch in Frankfurts Peripherie atemberaubend; mehr als 5.000 Euro je qm für eine Eigentumswohnung sind happig. Und trotzdem gehen wir es an. Leider ist die einzige 4-Zimmer-Wohnung mit knapp 700.000 Euro auf 123 qm unbezahlbar und doch brauchen wir mindestens drei Schlafräume, um alle Kids unterzubringen. Eltern können ja auch mal im Wohnzimmer nächtigen. Für eine 3-Zimmer-Wohnungen wurden (mit Gartenanteil) schlappe 459.000 Euro veranschlagt. Zuzüglich Erwerbsnebenkosten mit 6% Steuer, 2% Notar/Gericht und in unserem Fall brutto 3% Makler (ja den will man uns auch noch abknöpfen, keine Ahnung welchen Mehrwert er bei einem Neubauvorhaben hat. Sei’s drum, auf einen Stellplatz für weitere 17.000 Euro verzichten wir. In Summe kommen wir trotzdem auf weit über eine halbe Million Finanzierungskosten exklusive Zinsen. 509.490 Euro exakt. Rums.

Finanzierung – aber bitte clever!

Meine Familie verfügt über ein jährliches Nettohaushaltseinkommen von ca. 50.000 Euro. Gute Basis also, um sich bei der Bank für ein Darlehen zu bewerben. Ein Finanzierungsantrag ist im Grunde nichts anderes wie ein Bewerbungsgespräch. Durch über zehn Jahre in der Branche kenne ich aber ein paar Tipps und Tricks, die ich nicht verschweigen möchte. Am Wichtigsten war: Klärung Eigenkapital. Da wir selbst nicht übermäßig viel Eigenkapital besitzen (zum größten Teil im Depot, ein kleinerer Teil in Bausparverträgen), haben wir in der Verwandtschaft nach Hilfe gefragt. Erster Tipp: Um Hilfe fragen ist kein Eingeständnis von früheren Fehlentscheidungen. Es ist der Beweis, ein solches Unterfangen seriös anzugehen. Ergebnis unserer Verhandlungen: Insgesamt ca. 80.000 Euro Eigenkapital. Die Summe wird gleich noch wichtig. Würde das gesamte Kapital eingesetzt, müssten folglich noch ca. 430.000 Euro finanziert werden, was ziemlich ungünstigen 93% Beleihung (Darlehensrisiko im Verhältnis zum Kaufpreis) entspricht. Grundsätzlich gilt: Auch wenn Verbraucherverbände empfehlen, zumindest die Nebenkosten (s.o.) in bar zur Verfügung zu haben, sollten es auch noch die ersten zehn Prozent des Kaufpreises sein.

Hohes Darlehensrisiko treibt den Zinssatz

Warum? Der Risikobereich 90-100% stellt das größtmögliche Risiko mit schlechtestmöglicher Sicherheit für die finanzierende Bank dar. Das lässt sich jede Bank bezahlen. Zinsaufschläge bis 1%-Punkt für das gesamte Darlehen drohen. Also: Eigenkapital zusammenkratzen. Zudem macht es Sinn, eine Finanzierung nach Baukastenprinzip aufzubauen. Das bedeutet, nicht das gesamte Darlehen wird in einem Baustein erfasst, sondern der Finanzierende (also du!) baut sich eine Finanzierung nach Beleihung zusammen. Ein Beispiel, wie du es tunlichst nicht machen solltest: Du hast wie oben beschrieben eine 93%-Finanzierung und gehst zu deiner Hausbank, die zur Grundmarge von z.B. 0,5% nach Risiko weitere Aufschläge macht, z.B. ab 80% +0,2%Punkte und ab 90% weitere 0,5%Punkte. Für die gesamte Finanzierung von 430.000 Euro zahlst du in diesem Beispiel also 1,2% pro Jahr. Da kann die Schaufensterkondition von 0,5% (in der Regel bis 60% Beleihung) noch so schön sein. Du bekommst sie einfach nicht. Sogar KfW-Darlehen werden trotz des günstigen Zinssatzes häufig als Eigengeschäft gerechnet und plustern die Gesamtfinanzierung zur Konditionsfindung unnötig auf.

Baukastenprinzip senkt Zinsen!

Im Baukastenprinzip hingegen holst du dir aus jeder Beleihungsgrenze die beste Kondition. In meinem Beispiel passierte aber noch etwas anderes: Der Bauträger hatte mich kontaktiert, dass der Kaufpreis auf 429.000 Euro und die Maklercourtage auf brutto 2,32% gesenkt wurde. Die Gesamtkosten fielen somit von rd. 510.000 Euro auf nur noch 473272,80 Euro. Mehr als 35.000 Euro Discount. Immerhin. Und doch immer noch mehr als 5.000 Euro je qm. Zurück zur Finanzierung: Was viele nicht wissen ist, dass Länder Förderprogramme für Wohnbauvorhaben anbieten. Diese sind zwar an Einkommensgrenzen gebunden, aber ein mittlerer Verdiener mit Familie kommt dort in der Regel in den Genuss dieser Förderung. Der Clou an der Geschichte ist zum einen der Sensationsszins von nom. 0,6% auf 20 Jahre festgeschrieben. Vor allem handelt es sich hier (in unserem Fall die Wirtschafts- und Infrastrukturbank Hessen) aber um ein sogenanntes Nachrangdarlehen mit maximal 125.000 Euro Summe, das im Grundbuch hinter die Hauptfinanzierung tritt und deine zu finanzierende Bank nicht in die Gesamtbeleihung mit einbezieht. Eine weitere Bedingung ist aber der Einsatz von mindestens 15% Eigenkapital, bezogen auf die Gesamtkosten inkl. Nebenkosten. In unserem Fall also 15% * 473272,80 = 70990,92 Euro. Wer das Thema Eigenkapital von vor einer halben Stunde noch im Sinn hat, merkt, hier schließt sich ein Kreis. Für deinen Finanzierungsantrag bei der Hausbank (oder sonstwo) musst du also nur (in unserem Fall) 473272,80 – 70990,92 – 125000 bei der Bank finanzieren. Um glatte Beträge zu erhalten, haben wir das Eigenkapital aufgerundet.

Förderdarlehen verringert das Hausbankdarlehen

Im Endergebnis müssen wir nur noch 309.000 Euro durch die Hausbank finanzieren lassen. Dies entsprächen einem Beleihungsauslauf von immer noch rd. 72%. Wer aufgepasst hat, weiß, dass hier immer noch ein Zinsaufschlag für die 80%-Kondition droht. Da meine Bank aber Baukasten anbietet, kann ich die überhängenden 12% noch mit dem KfW Porgramm 124 finanzieren (20.000 Euro zu 0,84% auf zehn Jahre) und den großen Baustein zu 60% (restlichen 257.000 auf 15 Jahre fest) mit einer Kondition von 0,88%. Man muss beachten, dass dies auch einen Selbstständigen-Aufschlag beinhaltet. Ein Angestellter hätte also 0,78% bekommen. In der Mischkalkulation bekomme ich also für eine 93%-Finanzierung (risikotechnisch je nach Bank eine 95% oder 100% Finanzierung) einen gewichteten Darlehenszins von 0,79% p.a. (kaufmännisch gerundet) für ein Finanzierungsvolumen von 402.000 Euro. Für 93% Beleihung. Bitte um Kommentar, wer das unterbietet. Ohne Baukastensystem. Bitte beachte aber: Eine Baufinanzierung ist immer eine individuelle Geschichte. Was für uns passend scheint, muss für dich nicht zwingend gut sein. Bitte verstehe diesen Teil daher nicht als Beratung sondern nur als Tipp, wie wir verfahren sind.

Wir haben unser Ersuchen nun bei WiBank & Hausbank eingereicht und harren der Dinge. Und warten auf Teil 3: Zusage und Grundrissänderung

 

Von JL

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